Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Evrimi: Projeler Artık Fon Portföyünde
20 Ağustos 2025
Yazarlar: Spor Hukuku Departmanı, Prof. Dr. Ali Paslı, Dr. Öğr. Üyesi Nihat Güman, Av. Mustafa Şahin GİRİŞ Spor endüstrisinin...
Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Evrimi: Projeler Artık Fon Portföyünde
Yazarlar: Sermaye Piyasası Departmanı, Prof. Dr. Ali Paslı, Av. Mustafa Şahin
GİRİŞ
Türkiye’de gayrimenkul sektörü, uzun yıllardır hem bireysel hem de kurumsal yatırımcıların ilgi odağı olmuştur. Gayrimenkul, sahip olduğu istikrarlı değer artışı ve kira getirisi ile geleneksel olarak güvenli limanlardan biri kabul edilir. Ancak, bu alandaki yatırımlar uzun süre boyunca doğrudan mülkiyet edinimine dayanmakta, dolayısıyla hem yüksek maliyetli hem de likidite açısından sınırlı kalmaktaydı. Sermaye piyasaları araçlarının gelişmesiyle birlikte Gayrimenkul Yatırım Fonları (“GYF”) gündeme girdi ve nitelikli yatırımcılar için yeni bir yatırım modeli doğdu.
GYF’ler, nitelikli yatırımcılardan toplanan kaynakların portföy yönetim şirketleri eliyle gayrimenkul yatırımlarına yönlendirilmesi esasına dayanır. Bu fonlar aracılığıyla yatırımcılar, doğrudan mülkiyet edinmek yerine fon katılma payları yoluyla gayrimenkul gelirlerine ortak olabilmektedir. Böylece hem profesyonel yönetimden yararlanmak hem de gayrimenkulün sunduğu getiriden pay almak mümkün hale gelmiştir.
Bununla birlikte, uzun süre boyunca GYF’lerin gayrimenkul projelerine doğrudan yatırım yapması mümkün değildi. III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Tebliği (“GYF Tebliği”) yalnızca tamamlanmış ve tapu işlemleri bitmiş gayrimenkulleri fon portföyüne dahil etmeye izin veriyordu. Bu durum, özellikle gelişmekte olan projelerin finansmanında GYF’lerin etkin bir rol üstlenmesini engelliyordu. Ancak Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“SPK”) yaptığı GYF Tebliği değişikliği ile bu engel aşıldı ve Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (“Proje GYF”) ortaya çıktı.
A. GYF’LERİN TEMEL YAPISI
GYF’ler tüzel kişiliği olmayan, ancak belirli işlemler bakımından tüzel kişiliğe sahip sayılan malvarlıklarıdır. Portföy yönetim şirketleri tarafından kurulur ve fon katılma payları karşılığında toplanan kaynaklar bu malvarlığına aktarılır. Fon, arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi ve benzeri gayrimenkullerden oluşan portföyünü yatırımcılar adına işletir.
Fonun yönetiminden sorumlu olan portföy yönetim şirketleri, hem yatırım kararlarını alır hem de fonun mevzuata uygun şekilde faaliyet göstermesini sağlar. Bu yapı, yatırımcı açısından güven unsuru yaratırken, sektörde kurumsallaşmayı da teşvik eder.
B. TEBLİĞ DEĞİŞİKLİĞİ VE PROJE GYF’LERİN DOĞUŞU
GYF’lerin yatırım alanları uzun yıllar boyunca sınırlıydı. Tamamlanmamış projeler, inşaat halindeki yapılar veya proje geliştirme faaliyetleri fon portföylerine dahil edilemiyordu. Bu durum, gayrimenkul piyasasında fonların daha etkin bir finansman aracı haline gelmesini engelliyordu.
2024 yılında yapılan değişiklik ile birlikte Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları adı altında yeni bir fon türü düzenlendi. Artık bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlası konut olarak kullanılmak üzere geliştirilecek projelere yatırım yapılabilmesi mümkün hale geldi. Böylece, daha önce yalnızca tamamlanmış taşınmazlara yönelen fonların, artık gelişim aşamasındaki projelere de kaynak sağlayabilmesi sağlandı.
Bu değişiklik yalnızca fonlara yeni yatırım imkânı sunmakla kalmadı; aynı zamanda gayrimenkul projelerinin finansmanında da alternatif bir kanal oluşturdu. Müteahhitler ve geliştiriciler için yeni bir sermaye kaynağı doğarken, yatırımcılar da projenin değer artış potansiyelinden yararlanma şansı elde etti.
C. PROJE GYF’LERİN YATIRIM YAPABİLECEĞİ ALANLAR
Proje GYF’lerin en önemli özelliği, yatırım portföylerini projelere odaklayabilmeleridir. Bu kapsamda fonların yatırım yapabileceği alanlar Tebliğ’de açıkça düzenlenmiştir:
• Proje GYF’ler, üzerinde proje geliştirilecek arsaları ve gayrimenkul projelerini portföylerine dahil edebilir.
• Kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı modeliyle üçüncü kişilere ait arsalar üzerinde yatırım yapılabilir.
• Tamamlanmamış gayrimenkuller de fon portföyünde yer alabilir ve tamamlandıktan sonra da portföyde tutulmaya devam edebilir.
• Projelerin yasal izinlerinin alınmış olması ve bağımsız değerleme kuruluşları tarafından değer tespitinin yapılması zorunludur.
• Fonun risklerinin azaltılması amacıyla bina tamamlama sigortası, teminat mektubu veya hakediş sistemi gibi yöntemlerle güvence sağlanması gerekir.
Aşağıdaki tablo, geleneksel GYF’ler ile Proje GYF’ler arasındaki temel farkları özetlemektedir:
Aşağıdaki tablo, geleneksel GYF’ler ile Proje GYF’ler arasındaki temel farkları özetlemektedir:
|
Özellik |
Geleneksel GYF |
Proje GYF |
|
Yatırım Alanı |
Tamamlanmış gayrimenkuller |
Proje geliştirme aşamasındaki gayrimenkuller |
|
Gelir Kaynağı |
Kira ve satış gelirleri |
Değer artışı ve proje gelirleri |
|
Risk Seviyesi |
Görece düşük |
Daha yüksek, ancak teminatlarla sınırlı |
|
Fon Unvanı |
Gayrimenkul Yatırım Fonu |
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu |
D. YATIRIMCILARA SAĞLANAN AVANTAJLAR
GYF’ler yatırımcılara çok önemli avantajlar sunmaktadır. Bunların başında vergi muafiyetleri gelir. Fon bünyesinde elde edilen gelirler kurumlar vergisinden muaftır ve katılma paylarından elde edilen kazançlar belirli şartlarda stopaj avantajına sahiptir. Ayrıca, uzun vadeli yatırım yapan gerçek kişiler için stopaj oranı sıfıra kadar düşebilmektedir.
Proje GYF’ler ise yatırımcıya yalnızca kira ve satış gelirine değil, projenin gelişim sürecindeki değer artışına da ortak olma imkânı tanır. Bu durum, özellikle konut ve karma projelerde yatırımcıya daha yüksek getiri potansiyeli sunar.
Bunun yanı sıra fonların profesyonel yönetim altında olması, yatırımcının tek başına proje risklerini üstlenmesinin önüne geçer. Fon portföyünde yer alan projeler bağımsız değerleme şirketleri tarafından denetlendiği ve SPK gözetiminde yürütüldüğü için şeffaflık ve güvenlik sağlanır.
E. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE KATKILAR
Proje GYF’lerin ortaya çıkması, yalnızca yatırımcılar açısından değil, sektörün geneli açısından da kritik bir dönüm noktasıdır. Geliştiriciler açısından bakıldığında, fonlar projelerin finansmanı için yeni ve kurumsal bir kaynak yaratmaktadır. Bu sayede banka kredilerine olan bağımlılık azalır, projelerin daha hızlı ve güvenli şekilde tamamlanması mümkün hale gelir.
Ekonomik açıdan ise Proje GYF’ler, hem gayrimenkul piyasasının canlı tutulmasına katkıda bulunur hem de uzun vadede istihdam ve büyüme üzerinde olumlu etki yaratır. Özellikle konut projelerinin fon desteğiyle hız kazanması, hem şehirleşme süreçlerini hem de yatırımcı güvenini artırmaktadır.
F. SONUÇ
Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonları, kuruluşlarından bu yana yatırımcıya sundukları güven, vergi avantajı ve çeşitlilik ile önemli bir yatırım aracı haline gelmişti. Ancak projelere yatırım yapılamaması, fonların potansiyelini sınırlandıran bir faktördü. Yapılan Tebliğ değişikliği ile birlikte artık Projeler GYF portföylerine dahil edilebilmekte, bu da sektörde yeni bir dönemin kapısını aralamaktadır.
Proje GYF’ler sayesinde hem yatırımcılar daha geniş bir fırsat yelpazesine erişebilecek, hem de projeler kurumsal fonlarla desteklenerek daha güvenli ve hızlı şekilde hayata geçirilebilecektir. Böylece Türkiye gayrimenkul piyasası, hem yatırımcı hem de sektör açısından daha dinamik ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşacaktır.
Güncel Bilgilerden Haberdar Olun
Bilgi Havuzu & Haberler
Ekibimizin Akademiye Katkıları
